Urbanisme et immobilier : enjeux juridiques et économiques

e nouveau Cahier du LARJE n° 2013-1, co-écrit par Yoann Toubhans et Mathias Chauchat, pose les enjeux juridiques et économiques de l’urbanisme en Nouvelle-Calédonie et de la spéculation immobilière partout. Il est conçu en deux parties.

Partie 1 : Le droit de l’urbanisme est à refonder en Nouvelle-Calédonie. Ce droit de l’urbanisme a été construit largement par les provinces. Le Conseil d’Etat, au travers des avis successifs donnés, insiste sur le retour de la « dimension pays ». La loi organique confie en effet à la Nouvelle-Calédonie la tâche de déterminer « les principes directeurs du droit de l’urbanisme ». Le Conseil d’Etat en a donné une définition et a même commencé à en préciser le périmètre et le contenu. Ce rappel des dispositions légales fragilise considérablement les plans d’urbanisme directeur (PUD) comme d’autres règlementations provinciales d’urbanisme en Nouvelle-Calédonie, car les provinces se sont largement dispensées de principes directeurs. Le risque juridique de contentieux en cascade s’accroit. Le Congrès de la Nouvelle-Calédonie aura à se saisir rapidement de cette question. La refondation est devenue nécessaire.

Partie 2 : Le secteur de l’immobilier et de la construction est une locomotive de la croissance : les pays occidentaux, qui connaissent un déclin industriel et un vieillissement des populations, ont largement masqué les pertes d’emplois productifs par la croissance spéculative du secteur de l’immobilier, à l’origine d’une « bulle ». Cette croissance, somme toute artificielle, a été permise par l’envol du crédit et par des politiques publiques d’aide, de plus en plus dispendieuses. Ces politiques publiques, au lieu de bénéficier à la population, ont accéléré la hausse des prix et dégradé les conditions de vie. Le pouvoir d’achat immobilier des ménages ne cesse de baisser malgré le recours à des emprunts de plus en plus longs et risqués. La Nouvelle-Calédonie ne se différencie pas fondamentalement de ce modèle économique, malgré les usines et le nickel. Comme dans toute bulle d’actifs et partout où elle se produisent, on y explique que « ici, c’est différent ». Ce « modèle », déjà dénoncé par Etienne Wasmer dans un rapport sur la situation économique de la Nouvelle-Calédonie, remis au président du Congrès Roch Wamytan en août 2012, a atteint aujourd’hui ses limites en Grèce, en Espagne ou encore aux USA. La France est à la veille d’une grande correction dont les effets n’épargneront pas la Nouvelle-Calédonie. Les effets récessifs ne pourront être évités.